多地修订物业管理条例行业法规制度体系不断完善

今年年初以来，全国多地修订物业管理条例，物业管理法规制度体系进一步完善。

以今年5月起施行的《北京市物业管理条例》为例，其创新性地规定了构建党建引领物业管理体系、赋权街道指导监督物业管理活动、明确相关部门查处小区内违法行为职责等内容，具有很好的借鉴意义。

除此之外，四川、广西、西宁、青岛、宁波等地在修订物业管理条例方面也有新进展。

四川

规范市场秩序

健全治理机制

为进一步规范物业服务市场秩序，提升物业服务水平，促进物业管理行业健康有序发展，在听取和吸收各方意见的基础上，四川省住房和城乡建设厅编制了《四川省物业管理条例（征求意见稿）》。

《四川省物业管理条例（征求意见稿）》明确，将物业管理纳入社区治理体系，建立健全党建引领下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理机制。突发事件应对期间，物业服务人、业主、业主委员会或者物业管理委员会应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（乡、镇人民政府）及有关部门指导下积极配合居（村）民委员会开展突发事件应对工作，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。县级以上地方人民政府应当将物业服务依法纳入应急管理体系并给予物资支持。

根据《四川省物业管理条例（征求意见稿）》，配套设施不齐全的老旧住宅区，公用事业服务单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等公用事业设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务人应当为改造工作提供便利。鼓励社会资本和社会力量参与老旧住宅区改造及运营。

广西

要求小区公共收益单独列账

日前，广西壮族自治区人大常委会审议通过新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》，将于2021年1月1日起施行。

据介绍，新版《广西壮族自治区物业管理条例》较旧版增加了45条，进一步明确了物业管理中各行政主管部门的责任，完善了政府和部门监督管理体制；优化了业主大会成立及运行的规定和业主委员会工作机制，明确物业服务企业的权利和义务；针对当前小区车辆停放、老旧小区管理、物业装饰装修、公共收益和专项维修资金管理使用等热点问题作出了专门规定。

对于备受关注的小区公共收益问题，新版《广西壮族自治区物业管理条例》要求，进一步完善利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用，明确公共收益应单独列账，存入银行专户，接受政府监管；将业主大会成立前扣除的经营管理成本比例确定为30%；业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

新版《广西壮族自治区物业管理条例》针对侵害业主公共收益的行为设置了法律责任。规定挪用、侵占公共收益的，由物业所在地的县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期归还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额两倍以下罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任，挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究刑事责任。未将公共收益存入银行专户的，由物业所在地的县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。

西宁

依法保护业主合法权益

日前，新修订后的《西宁物业管理条例》经青海省人大常委会批准，将于2021年1月1日起正式施行。

新版《西宁物业管理条例》要求，物业管理应当坚持专业服务、业主自治、政府监管、多方参与的原则；相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。突发事件应对期间，街道办事处、乡（镇）人民政府负责落实依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资支持。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

新版《西宁物业管理条例》提出，市、县（区）人民政府应当结合实际，对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧小区，制订改造提升计划，逐步实施改造；完善配套基础设施和公共服务设施，改善居住环境，及时处置危及房屋安全和生命财产安全的紧急情况。

老旧小区内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的，市、县（区）人民政府应制定统筹改造方案，逐步改造到位，业主、物业服务企业和专业经营单位应予以配合。按照国家规定标准改造验收合格后的专业经营设施设备，移交给专业经营单位管理，专业经营单位应接收。街道办事处、乡（镇）人民政府应通过成立业主大会、物业管理委员会等多种方式推动老旧小区实行物业管理，老旧小区物业服务所需费用由业主或者物业使用人承担。

青岛

规范物业管理

建设和谐社区

日前，山东省青岛市发布《青岛市物业管理条例（修订草案）》及说明，并向社会各界公开征求意见。

《青岛市物业管理条例（修订草案）》从物业管理区域、业主委员会、物业服务、法律责任等方面对该市物业管理作出了具体要求和规范。

《青岛市物业管理条例（修订草案）》要求，明确民政、财政、自然资源和规划、城市管理、水务管理、市场监管、应急管理、园林和林业等相关主管部门与街道办事处（乡、镇人民政府）的职责；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；建立健全行业党组织、社区党组织领导下的物业管理行业党建机制，推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党建引领作用；建立完善和解、调解、行政复议等途径构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。

各级人民政府应将物业管理行业纳入本级服务业发展规划，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设；鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

《青岛市物业管理条例（修订草案）》规定在住宅交付前后住宅建设单位与物业服务企业的责任与义务，对住宅交付前后物业合同签订作了具体要求。住宅物业（含同一物业管理区域内的非住宅物业）的建设单位应当通过招投标方式公开选聘物业服务企业实施前期物业管理，且规定前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。建设单位应与其选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，合同约定期限最长不得超过二年。

宁波

未经授权

不得使用共有物业收益

日前，浙江省宁波市发布《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案送审稿）》，向社会各界征求意见。

《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案送审稿）》提出了立法目的及依据、适用范围，明确了政府职责、部门职责、街道和社区职责，要求区县（市）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府等有关单位完善物业管理纠纷处理机制。

《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案送审稿）》对共有物业收益和物业专项维修资金方面作出规范。建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入，扣除合理成本后，属于业主共有。共有物业收益包括物业经营用房经营收益、公用部位广告收益、公共区域停车费收益、共有部分拆迁补偿费及其他合法收入等。未经业主大会或物业管理委员会决定或者授权，任何单位和个人不得使用共有物业收益。